La propriété indivise, souvent rencontrée à la suite d'une succession ou d'une acquisition en commun, comporte de nombreux enjeux juridiques, fiscaux et patrimoniaux. Dans cette situation, plusieurs personnes détiennent collectivement un bien sans qu'il ne soit divisé physiquement entre elles. L'indivision est régie par des règles spécifiques du Code civil et peut concerner différents types de biens mobiliers (comptes en banque œuvre d'art véhicules par exemple) et immobiliers.(maison appartement terrain par exemple).
1 Définition juridique et différence avec la propriété unique
L'indivision se définit par la possession commune d'un bien par plusieurs propriétaires (indivisaires ou propriétaire indivis), sans attribution d'une partie physiquement déterminée à chaque indivisaire. À l'inverse, la propriété unique implique qu'un seul titulaire possède tous les droits liés à un bien. La différence fondamentale réside donc dans le nombre de propriétaires et surtout l'absence de division matérielle du bien en indivision.
2. Types d'indivision
Il existe deux formes principales d'indivision :
Indivision légale : cette forme se crée de manière automatique, souvent après un décès où les héritiers se retrouvent indivisaires des biens du défunt, ou encore après un divorce, comme pour l'indivision post-communautaire.
Indivision conventionnelle : elle résulte d'un choix volontaire, souvent dans le cadre d'un achat commun, comme dans le cas d'un couple ou d'investisseurs qui souhaitent acquérir un bien ensemble.
3. Droits et obligations du propriétaire indivis
Les indivisaires possèdent des droits spécifiques, mais également des obligations particulières.
Droits :
Droit d’usage et de jouissance : chaque indivisaire peut utiliser le bien dans son ensemble, tout en respectant les droits des autres.
Droit aux fruits : les fruits du bien (comme les loyers) sont répartis en fonction de la quote-part de chaque indivisaire.
Droit de disposer de sa quote-part : chaque indivisaire peut vendre ou donner sa part indivise sans l’accord des autres, mais cette vente entraîne la purge d'un droit de préemption des co-indivisaires.
Obligations :
Contribuer aux charges : chaque indivisaire doit participer au financement des charges liées au bien, comme les frais d'entretien ,les réparations , les assurances et les taxes diverses.
Respecter les intérêts des autres indivisaires : il est interdit de nuire à la valeur du bien ou de compromettre les droits des co-indivisaires. Il est en particulier contraire aux règles de l'indivision qu'un des indivisaire jouisse privativement du bien sans indémniser les autres parties prenantes.
4. Modes de gestion de l’indivision
La gestion du bien indivis peut être réalisée :
Par un ou plusieurs indivisaires directement.
Par un tiers gérant mandaté (un professionnel, par exemple), ce qui peut limiter les conflits mais est très onéreux . Les décisions importantes nécessitent l'accord de la majorité des indivisaires, et la vente du bien indivis dans son ensemble l'unanimité.
5. Mettre fin à l’indivision
L’indivision peut durer sans limite de temps, mais à un moment donné, elle peut être source de conflits. Il est alors possible de la dissoudre ou d'en sortir par plusieurs moyens :
Partage amiable : les indivisaires se mettent d'accord pour répartir les biens ou les vendre ensemble.
Partage judiciaire : en cas de désaccord, un juge peut ordonner la vente du bien ou un partage en nature.
Rachat de parts : un indivisaire peut acheter la part des autres et devenir propriétaire exclusif du bien.
Vente d'une partie des parts à un tiers extérieur : permet à un indivisaire de quitter individuellement et de manière autonome l'indivision conflictuelle
6. Implications fiscales et patrimoniales
Les indivisaires doivent tenir compte des aspects fiscaux :
Fiscalité : chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part des revenus (par exemple, les loyers). En cas de vente, la plus-value est également calculée en fonction de la quote-part.
Stratégie patrimoniale : la part d'indivision fait partie du patrimoine de chaque indivisaire et peut être transmise à ses héritiers. L'indivisaire doit également tenir compte de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si applicable.
Conclusion
L'indivision est une situation complexe et contraignante pour ceux qui y sont soumis. Pour éviter les conflits et gérer efficacement cette situation, il est essentiel de bien comprendre ses droits et obligations, ainsi que les solutions de sortie possible de l'indivision. Dans le cadre d'une indivision bloquée et conflictuelle indivision.fr propose aux indivisaires qui le souhaitent une sortie autonome et individuelle par la vente de leurs parts indivises.