Lorsqu'on détient un bien immobilier en indivision, une gestion rigoureuse des dépenses et des revenus est essentielle pour prévenir les conflits et optimiser les bénéfices. Il est primordial de déterminer les charges incombant à chaque indivisaire en fonction de sa part dans l'indivision et en englobant les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux d'entretien et de réparation, ainsi que les éventuelles charges de gestion locative si le bien est loué.
Bien que la cohabitation au sein de l'indivision puisse initialement se dérouler sans heurts, des difficultés peuvent rapidement surgir, notamment concernant les dépenses ou les revenus. Comme le dit l'adage, « l'argent est le nerf de la guerre ». Il est donc légitime de s'interroger sur le principe de répartition des charges et des revenus au sein de l'indivision.
Quel sera le sort des charges si le bien indivis est occupé par l'un des coindivisaires ?
Comment seront prises en compte les dépenses engagées par un seul indivisaire pour l'amélioration ou la conservation du bien ?
Comment obtenir une indemnité d'occupation si un indivisaire occupe le bien ?
Répartition des dépenses et des revenus en indivision : quel principe appliquer ?
Pour comprendre le principe de répartition des dépenses et des revenus en indivision, il convient de se référer à l'article 815-10 du Code civil, qui stipule que « chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision ». Ainsi, les bénéfices tirés d'un bien indivis sont répartis entre les indivisaires en proportion de la quote-part de chacun, et il en va de même pour la prise en charge des frais et charges générés par le bien indivis. Ce principe vise à protéger les droits de chaque indivisaire sur le bien.
Par exemple, si trois indivisaires détiennent respectivement 60 %, 30 % et 10 % des droits sur un bien immobilier loué, chacun recevra un montant des loyers proportionnel à sa part dans l'indivision. De même, le paiement des taxes foncières et des autres charges liées à l'entretien du bien indivis suivra cette répartition. Cette règle s'applique qu'il s'agisse d'un bail commercial, d'une location de parking, d'un contrat de location non meublée ou d'un bail de location saisonnière.
Occupation du bien indivis par l'un des héritiers : qui paie les charges ?
Lorsque le bien indivis est loué, les locataires sont responsables des dépenses liées à son occupation ou à son usage. De même, si l'occupation émane d'un coindivisaire, la règle demeure inchangée. En effet, si l'un des indivisaires occupe le bien indivis, la loi lui impose de prendre en charge tous les frais liés à cette occupation. Cependant, étant donné que les indivisaires ont des droits égaux dans l’indivision, l’indivisaire occupant le bien est aussi tenu de verser une indemnité d’occupation aux autres. Cette indemnité, également appelée indemnité compensatrice de jouissance privative, est fixée en fonction de la valeur locative du bien immobilier indivis. Dans les indivisions conflictuelles, cette indemnité n'est souvent jamais versée par l'occupant !
En cas de désaccord sur le montant de l’indemnité d’occupation, le gérant, le mandataire ou l’indivisaire le plus diligent peut saisir le juge, qui déterminera le montant en se basant sur la valeur locative du bien. Toutefois, les indivisaires peuvent convenir de ne rien exiger de l’indivisaire occupant le bien indivis. Il est toutefois recommandé de formaliser ce renoncement par écrit, de préférence devant un notaire.
Engagement de frais et dépenses de conservation par un seul indivisaire : qui supporte les charges ?
Le principe général veut que les dépenses et frais engendrés par l’indivision engagent tous les indivisaires. Ainsi, lorsqu’un indivisaire engage des frais et dépenses de conservation du bien indivis de sa propre initiative, pour un montant supérieur à sa quote-part, il devient créancier à l’égard des autres indivisaires. Les dépenses de conservation visent à préserver le bien indivis et a éviter sa détérioration par manque d'entretien.
Pour le cas où un indivisaire a amélioré le bien indivis par des travaux personnels article 815-13 du Code civil précise que « lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit pareillement lui être tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et des détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ». Ainsi, à la suite d’une dépense effectuée par un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis, une récompense peut lui être attribuée, proportionnelle à la plus-value générée par les dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis.
Faciliter la gestion des dépenses et des revenus en indivision : désigner un gérant et établir une convention d’indivision
La gestion de l’indivision, tant pour la prise de décision que pour les dépenses et la répartition des revenus, peut rapidement devenir source de conflits. Il est donc recommandé de désigner un gérant pour stabiliser l’indivision. Ce gérant peut être l’un des indivisaires ou un tiers. Le mandat donné au gérant doit être écrit, avec une définition claire des pouvoirs conférés, notamment concernant la nature des travaux qu’il peut exécuter sans le consentement des autres indivisaires, les conditions financières de la gestion, la rémunération du mandataire, et l’éventuelle ouverture d’un compte bancaire dédié. Le mandataire a le devoir de tenir un état financier des dépenses et des recettes issues de l’indivision, avec un compte-rendu.
Si une indivision devient ingérable et conflictuelle, il est possible pour tout indivisaire qui le souhaite de la quitter en vendant ses parts indivises à la société indivision. fr