Indivision et usufruit sont des concepts juridiques essentiels dans le domaine de l'immobilier. Ce concept est parfois utilisé en gestion de patrimoine, notamment dans les domaines de la transmission de patrimoine. Ils permettent une gestion différenciée de la jouissance et de la propriété d’un bien. En-dehors du cas très particulier de la gestion de patrimoine, de très nombreuses indivisions sont concernées par la présence d'un usufruit. Dans un grand nombre de cas, cet usufruit complique fortement la gestion de l'indivision et les relations personnelles entre les parties prenantes. Ce texte vous explique comment l’indivision et l’usufruit interagissent, ainsi que les droits, devoirs et implications de chacune des parties prenantes, usufruitier comme indivisaire.
Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété sépare le droit de jouir d'un bien (usus et fructus) de celui de le posséder (abusus). Ce démembrement donne donc naissance à deux éléments distincts :
L'usufruit :
L'usufruitier possède l'usus et le fructus. Il a donc le droit de jouir du bien (l'habiter, le louer et percevoir les revenus, le prêter à titre gratuit), mais il ne peut pas disposer du bien dans son ensemble, notamment en le vendant. Un usufruitier peut par contre librement vendre son usufruit à un tiers.
La nue-propriété :
Le nu-propriétaire possède uniquement l'abusus ; Il a le droit de disposer du bien et notamment de le vendre à condition de respecter les droits de l'usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut ni jouir du bien ni percevoir ses revenus. L’usufruit peut prendre fin à l’expiration d’un terme convenu, par renonciation et le plus couramment par décès du bénéficiaire. Un nu-propriétaire peut par contre librement vendre sa nue-propriété à un tiers.
Le démembrement de propriété peut être un choix stratégique de gestion patrimoniale. Il est, en effet, utilisé par des conseillers en gestion de patrimoine comme un outil de transmission pour minimiser les droits de succession. Il est possible d'optimiser la fiscalité en fonction de la durée de l’usufruit, de la transmission anticipée de l’usufruit, et des abattements fiscaux applicables. La mise en place de démembrements de propriété et l’utilisation de régimes fiscaux spécifiques peuvent également permettre de réduire la charge fiscale. Pour une gestion optimale de la fiscalité, il est recommandé de consulter un expert juridique ou fiscal.
Dans le cadre de la majorité des indivisions, le démembrement n'est pas un choix de stratégie patrimoniale. Il est induit par le règlement de la succession d'un défunt. Le cas le plus fréquent est celui du conjoint survivant qui bénéficie de l'usufruit sur le bien commun et le plus souvent d'une part de nue-propriété. Cet usufruit peut aussi être donné par testament à un proche en dehors de tout lien de mariage alors que la nue-propriété revient aux héritiers du sang. Ces situations peuvent entraîner des confits très profonds entre les parties prenantes et un blocage toxique de l'indivision.
Droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire :
L’usufruitier peut utiliser le bien, en percevoir les revenus et est responsable de son entretien courant. Il doit également payer les charges courantes liées à l’usage du bien. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne peut ni occuper ni bénéficier des revenus du bien tant que l’usufruit est en place. Il ne peut en disposer qu’au terme de l’usufruit. Le nu-propriétaire doit cependant faire face aux grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil. Les relations entre les parties doivent respecter les conditions définies par la loi ou un contrat spécifique entre elles lorsqu'il existe.
La coexistence de l'indivision et de l'usufruit :
L’indivision et l’usufruit peuvent coexister lorsque plusieurs personnes détiennent un bien en commun et que celui-ci est grevé d'un usufruit. Par exemple, un indivisaire peut détenir l'intégralité de l'usufruit ainsi qu'une part indivise de la nue-propriété. Cette situation est souvent issue d'une succession de deux personnes mariées. Le conjoint survivant bénéficie de l'usufruit et d'une part de nue-propriété. Cet usufruitier indivisaire peut, dans ce cas, vivre dans le bien ou en percevoir les loyers, tandis que les autres indivisaires doivent attendre la fin de l’usufruit pour jouir pleinement du bien. Cette situation est extrêmement complexe et souvent très frustrante pour les indivisaires de la nue-propriété qui doivent assumer de nombreuses contraintes sans avoir la moindre utilisation du bien.
Transmission et extinction de l’usufruit :
L’usufruit peut être transmis, soit à titre onéreux (vente) soit à titre gratuit (donation ou succession). Il prend fin de plusieurs manières : à la fin de la période prévue s'il est temporaire, au décès de l’usufruitier ou par renonciation de ce dernier.
Implications pour les titulaires de la nue-propriété indivise :
La présence d'un usufruit pose le plus souvent un sérieux problème aux nues-propriétaires. Pour eux, il bloque souvent de manière très longue toute possibilité de sortie de l'indivision.
Il faut savoir qu'il est cependant possible de vendre ses parts indivises même si elles sont grevées d'un droit d'usufruit. La société indivision.fr est en mesure de se porter acquéreur de ces parts indivises de nue-propriété et ce même s'il s'agit de la situation la plus difficile et la plus complexe qui puisse exister en matière d'indivision